物件管理を不動産会社に依頼する時のポイント

●賃貸物件の出し方、テナントさんの選び方、収益の透明性、修理費などの経費の透明性、報告レポートなど。
●別荘管理価値を損なわないような維持・管理、修理費などの経費の透明性など。

これらのポイントを確実に行う不動産会社かどうかの見極めが大切です。後からトラブルにならないよう、しっかり確認した上で依頼しましょう。

フォガティ不動産の物件管理業務は以下の２種類があります。

A）賃貸物件管理業務
賃貸物件管理業務は、オーナー様がご購入されたハワイの不動産を、180日以上の長期賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得ることを目的にした物件管理業務です。

B）別荘管理業務
別荘管理業務業務は、オーナー様がお部屋を利用しない間に、物件に不具合が起きないよう、価値を損なわず良好な状態に保つことを目的にした物件管理業務です。

STEP1：　募集条件
「部屋を探している人」と「入居者を募集している物件」をマッチングさせます。新聞やインターネットでの募集広告と積極的な市場分析による家賃設定と交渉。

STEP2:内見対応
入居希望者が内見をする際に、案内対応を行います。なお、物件を紹介する際には、物件の特徴だけでなく、治安、スーパー、主要な周辺情報も提供します。

STEP3：　審査・契約
– 身元保証人や信用、クレジットチェックの確認。
– 契約手続き。
– 契約書の主な以内容
– 所在地・住戸番号 / 構造 / 間取り / 面積 / 設備 / 付属設備 / 契約期間 / 賃料および共益費 / セキュリティデポジット / 支払い期限 / 支払い方法 / 貸主 / ペットポリシーなど
→オーナー様が不安にならないようなテナント選びも管理会社の重要な任務です。当社では、これまでの経験から安心なテナントを選ぶノウハウがあります。

STEP4：　入居「入居者対応業務」
入居時に室内などの写真撮影し、現状（ビフォー）とテナント退去時（アフター）の参考にします。

STEP5：　入金管理
– 毎月の賃料徴収。
– 月々の収支計算書を報告。
– 確定申告、固定資産税、保険加入などの各種支払い代行。

STEP6：　賃貸中の管理
– 入居者からのクレーム対応、保険会社との交渉。
– 設備故障時の修繕対応。
– 緊急時の対応。クレーム対応

時にはクレームに対処しなければならない場合もあります。
クレームが発生した場合、まずは事実関係を確認。クレーム内容と対象の入居者を把握し、迅速に対応します。
また、クレーム内容の具体的な例としては、以下のようなものが挙げられます。

– 水漏れ
– 排水溝の詰まり
– お湯が出ない
– エアコンの故障

そのほか、入居者同士のトラブルや、近隣住民からの苦情などの対応もあります。当人同士が大きなトラブルになる前に、管理する私たちが間に入り、適切な対応を適切な対応を行います。

STEP7：　契約更新
– 契約更新の手続き。

STEP8：　退室確認
– テナント退室の検査。
– 敷金の清算。
– クリーニング業者などの手配。

別荘管理業務業務は、オーナー様がお部屋を利用しない間に、物件に不具合が起きないよう、価値を損なわず良好な状態に保つことを目的にした物件管理業務です。

１）定期点検
月１回、物件の点検を行います。窓を開け、風を通して部屋の換気をします。湿気を逃し、害虫や害獣から守りやすくなります。キッチン、トイレ、お風呂などの水まわり、洗濯・乾燥機やボイラーなどの異変はないか、虫などが増えていないかなどを丁寧に確認します。

２）緊急時の対応
コンドミニアムでも一戸建てでも、お留守時に発生する水漏れなどの緊急事態。現地の管理当社がオーナー様の緊急連絡先となり、様々な緊急事態に即対応します。

３）修繕箇所を早めに確認
定期的な点検では、水周り、クーラー、冷蔵庫、洗濯・乾燥機、窓、テレビなどをチェック。特に古い築年数の物件が多いハワイでは、頻繁に水漏れなどが発生しています。どこが悪くなっているのかを早めに把握することで、修繕費なども低予算で収められるように努めます。また、工事・リフォームが必要になる場合は、工事が必要な箇所を指定し、発注先の業者を選定、実際に工事が施工されるまでをコントロールします。

４）遠くからでも部屋の状況が把握できる
以前は、頻繁に来れていたものの先般のコロナ禍の影響などで、数年間も来島できていない方も多い昨今。もし3年も部屋を開けなかったら、、、郵便は溜まる一方、部屋の状況も悪化、コンドミニアムなら今起きている問題点などを知らないまま、過ぎて行ってしまいます。何より、今どうなっているの？がわからないということが一番不安なこと。点検とともに送られてくるレポートで最新の状況がわかることは大きな安心に繋がります。

５）諸経費の支払い代行
電気代やケーブルなど光熱費の月々の支払い、固定資産税や管理費、そして土地借地代などの支払い代行も管理会社が行います。慣れない英語とのやりとりなどを専門業者に依頼できるのは安心です。

６）毎月の口座明細書が見える
当社ではオーナー様の口座残高などの口座明細報告書を日本語で毎月送っています。

７）ハワイに到着後、すぐに快適なステイができる
お部屋の使用前後のお掃除の手配も行います。せっかくのバケーションに来て、まず掃除からしなくてはいけない、ということもなく快適にハワイステイが楽しめます。

賃貸代行業務でも、別荘管理の場合も、大事なことはオーナー様と管理会社との連携になります。オーナー様の多くは、具体的な提案を管理会社に求めていることもありますので、あらかじめ具体的な内容を提示できるように、これまで蓄積されたノウハウと知恵でお答えできるように準備しています。また、賃料のアップや修繕箇所の範囲など、運用に悩まれることもあるオーナー様に不必要な経費の削減と、費用をかけてでも対応すべき問題をご提案したり、アドバイスを行うことも、大事な役割の一つだと思っています。そのためにも、コミュニケーションを取りながら、相談しやすい雰囲気を作れるような環境づくりを意識しています。

（参考）ハワイの別荘はプロに管理をお任せするのがオススメな７つの理由

不動産管理のご相談、賃貸経営に関するお悩みや不安など、ぜひお気軽にご相談ください。

信用第一をモットーに、物件の売買から購入後の別荘管理、長期賃貸として運用管理まで、ハワイで半世紀に及ぶ実績とノウハウを持つフォガティ不動産にお気軽にお問い合わせください。

ただいまフォガティ不動産では、新規別荘管理依頼者さまに、室内用ライブカメラをプレゼントするキャンペーンを実施中です。ご不在の物件にライブカメラの設置することで、スマートフォンやパソコンでお部屋の中の様子や、オーシャンビューなどお部屋からの景色をライブでご覧頂けます。ぜひこの機会にお気軽にご相談ください。