高金利の今、セラーファイナンスでWin-Win-Winの不動産

Seller Financeという言葉を聞いたことがありますか？Purchase Money Mortgageと呼ぶこともあります。
今アメリカでは高金利が続いています。個人のファイナンス条件にもよりますが、銀行でローンを組むと６-８％近い金利が付きます。つまりハワイ不動産をローンを組んで購入するには悪条件ということです。また日本人にとっても＄1＝150円とハワイの不動産を購入するにも厳しい時期と言えます。

先日、私のお客様で米国人Ｊ＆Ｅ元ご夫妻が物件を売却したいと問い合わせに来ました。既に離婚されていて、ニュージャージ州とテキサス州にそれぞれ別々に住んでいます。離婚調停に時間がかかったこともあり、その期間当社で賃貸に出し、その資金は当社でプールさせていただいていました。

なぜなら、どの口座へ家賃収入を入金するかも不透明だったからです。賃貸に数年間出し、かれこれ数万ドルが貯まっていました。今回売却し、プール資金と共にハワイの物件を全て精算し、それぞれ半々に分けたいというご依頼で、さらにお二人ともご高齢でもあり、できるだけ早くキャッシュにしたいということでした。

そのお部屋にはM夫妻というテナントがいて、契約はまだあと3か月残っていました。オーナーにはテナント付きで売却する、もしくはテナントが退去するまで売却を待つという２つの選択肢がありますが、今回のケースはできるだけ早く売りたいとのことで、テナントの協力のもと、テナント付きで売却を進める話になりました。

まず、私たちはテナントにオーナーが売却したい意思を伝えます。そしてテナントに購入する意思があるか確認します。テナントが購入できる場合、引っ越しするリスクもなく、オーナーもその部屋に住み物件の状況をわかっている人に購入してもらえるので、取引がスムーズになります。

通常このようなケースは、テナントから売却金額を聞かれます。私たちが調べると、＄800,000が相場でした。この売却価格にオーナーは快くOKを出したので、テナントにそのまま伝えました。オーナーとは売買契約を結び、私たちはマーケットに出す準備にかかりました。

テナントのM夫妻から会って話したいと言われ、1時間時間を取りました。彼らは医療従事者と弁護士のカップルで、入居の際に我々でファンナンスチェックをしていたこともあり、収入もクレジットスコアも良いのは知っていました。

そしてご夫妻は早々にオファー（買い付け申し込み）を準備してきました。「テリー、僕たちのクレジットスコアが良いのは知ってるよね。でも、今銀行で７％近い金利を支払うのが馬鹿らしいんだよ」といい、Purchase Money Mortgageのフォームをだしてきました。さすが奥様が弁護士、このようなフォームの準備までしてきましたので、本気で購入したい意思を私はすぐ感じました。

テナントは、現在＄450,000手元にキャッシュがあり、そして、残り9年をかけて＄450,000を「売り手」からローンをしたいと切り出しました。これがセラーファイナンスです。売り手が買い手にローンをするということです。今回の場合ですと、＄450,000のローンで、年に＄50,000ずつ分割払いする条件で、売上金はトータル＄900,000ということです。

売り手としては、9年で900,000-$800,000（現相場）＝＄100,000の利益を確実に得ることができ、さらに９年間は年間＄50,000のキャッシュフローが入るという好条件です。買い手にしてみれば、そのまま住み続けることができ、家賃よりは高くなりますが、$50,000/12ヶ月の＄4,167を毎月支払うことで、その物件を所有できることになります。

今のような金利が高く、そして賃貸の相場で借りたい物件が少ない経済状況には、最適なパターンです。しかし今回のケースは、売り手がすぐにキャッシュにしたいとのこと、9年は長いというお返事で、このオファーを受けることができませんでした。そこで私はこの話を皆がハッピーになるように、まとめてみたい！と、その後2、3日じっくり考えて見ました。

＄800,000（現在の売却相場）-＄450,000（テナントM夫妻が今すぐ用意する現金）＝＄350,000のキャッシュを用意できる人を探せばこのセラーファイナンスを成功させることができるのではないかと強く思いました。

そんな時、丁度アメリカの投資に興味のあるH氏があらわれました。キャッシュも用意できるとのことで、この話を持ち出しました。H氏にしてみれば、確実な年$50,000のキャッシュフローが魅力でした。

そうしてうまくこの話をまとめ、J＆E元ご夫妻から＄800,000でH氏に売却し、H氏からM夫妻へ＄900,000でセラーファイナンスの条件で売却ということで、取引を上手にまとめることができました。Win-Win-Winで皆がハッピーになる取引ができると仕事冥利に尽きます。

J＆E元夫妻は無事に売却金とプール金を半々にキャッシュを手にすることができました。またH氏は年$50,000のキャッフローが入り、Mご夫妻は、そのまま引っ越しもせず、そして、物件所有者になることができたのでした。

ご相談・お問い合わせフォーム

お問合せによる強いセールスは一切いたしませんので、安心してご相談ください。