ハワイの不動産売買一般的な手順について、2024年8月、売買に関する大きな変更点が発表されました。

–ホノルル不動産協会（NAR）の新しいルールでは、不動産業者と買い手の間で物件を見せる前に「バイヤー・リプレゼンテーション契約」を結ぶことが義務付けられました。

 

これを踏まえ、不動産購入における手続きは、下記のような流れとなります。

 

STEP１．買い手側として、初めに自分のエージェントを選ぶ

バイヤー・リプレゼンテーション契約を結び、買い手が不動産エージェントと取引することを約束し、業者の報酬を事前に交渉します。

従来は、売り手が不動産手数料を負担し、その手数料が売り手と買い手のエージェントの間で分配されていましたが、今後はその手数料が物件価格に含まれなくなるため、買い手が直接エージェントの報酬を支払うか、交渉する必要が出てきます。

 

この変更は、手数料や報酬に関する透明性を高め、取引の公平性を促進することを目的としています。買い手には負担が増える可能性がありますが、すべての関係者にとって手続きがより明確になります。

 

不動産エージェントが買い手をサポートするための正式な約束であり、エージェントは買い手専属のサポートを提供することを約束し、買い手側もエージェントを使うことを約束します。

 

バイヤー・リプレゼンテーション契約に含まれるもの：

専属サポート：エージェントは、買い手の希望に合う物件を探し、価格交渉や契約内容の確認などをしてくれます。これにより、買い手は安心して物件購入のプロセスを進められます。

 

報酬に関する合意：エージェントがどのように報酬を得るかを契約内で決めます。以前は売り手がエージェントに報酬を支払うケースが多かったですが、新しいルールでは買い手がエージェントの報酬を支払う場合もあります。この報酬は、物件の価格や交渉に応じて決まることが一般的です。

 

契約期間：契約が有効な期間が設定され、その間はエージェントが買い手に代わって活動します。期間が終了する前に、双方で合意があれば契約を更新したり終了させたりできます。

 

買い手に代わって、売り手側との交渉を有利に進められるエージェント。売り手には売り手のエージェント、買い手には買い手のエージェントがつき、それぞれ自分の顧客が優位に取引できるよう交渉します。このエージェント選びがもっとも大事。エージェントによって大きく結果が変わります。詳しくはこちらもあわせてご覧ください。
→◆【ハワイの不動産選びは、エージェント選びで大きく変わります】

 

また、ご自分で物件を探されたい方は、ホノルル不動産協会が公開している物件情報（MLS）で調べることができます。
こちらをご覧ください。
→◆【ハワイ不動産の物件情報】

 

STEP２．希望条件を定める
エージェントとの話し合いで別荘、投資、一戸建て、コンドミニアム及び、ご予算など相談して買い手の要望に最も近い条件、有利な条件を引き出します。ここで買い手が思ってもいない良い条件が飛び出すこともあります。

 

STEP３．購入条件の検討開始
「アクティブ・リスティング」といって、実際に購入する前に、希望条件にあった物件をいくつか当日の売り物件リストから下見していきます。その物件ごとにいろいろな条件がありますので、エージェントの同行が必須です。

【重要】
この「アクティブ・リスニング」とは、当日、ホノルル、又はハワイ全体で売りに出されている「売り物件」リストを調べる方法で不動産協会より出された内容ですので、協会に入会しているエージェント以外は出せません。（この「アクティブ・リスニング」が出せないエージェントは、売り物件を探すことが難しいです。）

 

STEP４．物件の決定
いくつか下見を重ね、各物件の条件を聞き、どの物件を購入するか最終決定します。

 

STEP５．諸条件決定
支払条件や引き渡しの条件など、細かいことを決定します。ここでも買い手に優位な条件を相談しながら決めていきます。

 

STEP６．買付け申込み（オファー）送付
※買い手の申し込みサインが必要。
（本気度の高いお客の事を示す）
（第一次金を小切手で支払う。約１０％）
※小切手を作れない場合は、買い手エージェントに手伝ってもらう。
（その小切手は即座に現金化しない）
↓↑（何回かやり取りで決める）↓↑ここはエージェント同士のやりとりです。

 

STEP７．売り手側エージェントとの交渉
カウンターオファーがくる。これに対して可否を返答する。

 

STEP８．両者間で購入条件決定
条件決定後、再度両者でサインします。ここまでに作られた書類は、購入「目的」だけの為に作られたもので、「権利書にはならない」

 

STEP９．エスクロー会社に口座開設
（下記、２．エスクロー会社とは？をご覧ください）
各種調査、売手の負債調査、家屋調査士（ホームドクター）、シロアリ検査、測量等々、契約書項目の条件が満たされ、両者合意のサイン後、名義変更へと続く。万一ここで合意が無ければ一次金はエスクロー会社から買り手に返金で「契約が取り消しになる」か「本契約」となる。（この時点でエスクロー会社が小切手を現金化する）

 

STEP１０．各条件をクリア後、二次金支払い（買い手）
初日からおよそ１週間～２週間内に支払います。（プラス約１０％）

 

STEP１１．権利書用書類作成
エスクロー会社が権利移転の書類を作成します。（エスクローの弁護士が作成）
※この書類が後に買い手の権利書に変わります。

 

STEP１２．エスクロー会社へ残金支払い（買い手）
名義変更予定日の２日前に支払います。（残金全額）

 

STEP１３．名義変更用意
エスクロー会社にて売り手も買い手もノータリー（本人認証）後、サイン必要。ノータリーは、各々大使館、領事館、公証人役場にても可能。売り手側、買い手側が対面する事はありません。

 

STEP１４．エスクロー会社による登記
エスクロー会社に、売り手、買い手、両方とも権利移転にかかる諸経費を支払います。

 

STEP１５．売買取引終了
エスクロー会社は登記書類の受領後、残金を売り手に支払います。
（買い手が全入金した金額から諸経費を支払い、両方の不動産エージェントにコミッションを支払った後、売り手に行くべき残金が支払われる）

 

STEP１６．買い手に新しい登記書類が渡される
エスクロー会社にて権利書は各取引ごとに新しく作成されます。

※不動産物件をご購入の場合は、エージェントのコミッションは不要です。売却の場合は、通常取引金額の６％を売り手に、３％を買い手にそれぞれのエージェントのコミッションが必要になります。

 

（補足）エスクロー会社と、エスクロー口座開設後の流れについて
エスクロー会社とは？

エスクロー会社は、売り手と買い手の公正な取引を仲介する保証会社で、ハワイ州で不動産物件を「買う」場合や「売る」場合、中立の第三者の立場に立ち、エスクロー会社を通して「金銭の授受」「権利書の名義変更」をすることになります。第一次手付金や第二次手付金、そして残金の支払いは、全てエスクロー会社宛てに行い名義変更に至ります。あとあと形として残しておく為に現金は使わず、必ず「銀行小切手」を使いエスクロー会社宛てに小切手を書いて支払いを行います。

 

エスクロー口座開設後の流れ

１．売り手の所有権と負債の確認（エスクロー会社の仕事）
２．不動産調査専門会社による物件調査
３．買い手が調査結果に同意した場合、最終契約書にサイン（本契約）
４．買い手は第二次手付金（最低１０％以上）をエスクロー会社に入金
５．買い手は登記に必要な経費と残金をエスクロー会社に入金
６．エスクロー会社は、売り手の負債と未払金を清算し権利を確保する
７．権利書保証保険（タイトル・インシュランス）に加入
８．弁護士による権利書作成と売り手、買い手のサイン
９．買い手の権利書として、両方のサインされた書類を登記する（この書類が登記されると、これが権利書に変わる）
１０．登記後、エスクロー会社より両不動産エージェントに手数料支払い
１１．エスクロー会社より売り手への支払いを完了
※１０と１１は同時に行います。

 

 

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当社では、お客様の資産である物件を大切に守り、適切なコミュニケーションの構築に取り組んでいます。購入、管理、売却まで一貫した、また丁寧で明確なサービスをご提供できることも当社の強みです。

 

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